실거래가와 기준가, 공시가의 차이를 알아보겠습니다.
부동산 투자 시 위치, 미래가치 등을 분석하기 위한 다양한 정보를 찾기 어려울 수 있습니다.
또한, 정책이 자주 변경되면서 세무사라도 상담이 어려워 각종 세금을 추정하고 계산하기가 어렵습니다.
수익률. 그러므로 먼저 용어에 대한 이해가 필요합니다.
이런 맥락에서 오늘은 실거래가격과 공시가격에 대해 알아보겠습니다.
이러한 용어는 모두 부동산 가격을 지칭하기 때문에 자주 듣게 됩니다.
다만, 이를 관련 세금의 근거가 되기 때문에 이를 어떻게 명확하게 구분할 수 있는지 아는 것이 중요하다.
먼저 실제 거래가격을 살펴보겠습니다.
당사자간의 합의에 의하여 실제로 정한 가격을 말하며, 계약 당시의 매매가격을 말합니다.
이때 관련법령에 따라 보고의무가 발생합니다.
이는 가족이나 지인 간 거래를 막기 위해 도입된 것으로, 주변 시세보다 낮은 가격에 계약을 체결하고, 집값을 올리기 위해 과도한 금액을 설정하는 경우도 있다.
기존에는 60일로 제한됐으나, 이제는 30일로 강화됐다.
다음으로 공시가격 중 기준실거래가격을 살펴보자. 부동산 시장이 활성화되면 실거래 신고가 많아 시세를 확인하는 것이 어렵지 않다.
이런 일이 거의 발생하지 않아 추정하기 어렵기 때문에 국토교통부장관이 연구평가를 거쳐 토지와 건물의 가격을 고시하는데, 이것이 기준시가이다.
평당 가격을 산정하는 객관적인 지표로 활용할 수 있어 세금 부과의 근거가 된다.
다음으로 실거래가 기준가격 중 공시지가를 보면 건물을 제외한 토지만을 평가하여 국토교통부장관이 고시하는 가격을 말한다.
전체 부지를 조사하기 어렵기 때문에 50만 필지를 대표지로 파악하고, 이를 기준지가라 하고, 이를 토대로 각 자치단체장이 결정하는 것을 개별공시지가라 한다.
그러면 각 항목이 어떤 세금과 관련되어 있는지 궁금하실 것입니다.
해당 물품을 매매할 때 발생하는 취득세, 양도소득세는 실거래가를 기준으로 합니다.
그래서 최대한 저렴한 가격에 판매하려고 노력하고 있으나, 당국의 단속이 진행되고 있어 불이익을 받을 수 있으니 주의가 필요합니다.
확인이 어려운 경우에는 표준시가를 사용합니다.
엄밀히 말하면 국세에는 시가표준액이 적용되고, 지방세에는 별도의 시가표준액이 적용됩니다.
이처럼 실제 거래가격과 공시가격은 유사하지만, 세금과는 다른 개념으로 관련되어 있으므로 주의할 필요가 있습니다.
최근에는 과거 추세와 달리 공시지가 실현률이 2020년 수준으로 복귀하고 있어 조세부담이 줄어들 것으로 예상된다.